深圳地價進入「10萬+」時代
2026-Jun-18
6月5日，深圳土地市場寫下歷史性的一頁。
保利置業歷經291輪競價，以57.72億元總價競得南山科技園核心區宅地，成交樓面價約10.86萬元/平方米，溢價率高達150.7%。深圳涉宅用地樓面單價「10萬+」的時代大門，被正式叩開。
291輪舉牌、六家頭部央國企同臺角逐，溢價率高達150%。這一串數字背後，是資本對一座城市、一個板塊價值最有力的確認。
而一個更深層的問題也隨之浮現：當深圳地價站上「10萬+」的新臺階，誰才是那個真正承接價值重估的坐標？
答案，指向後海招商璽。
地價「10萬+」的底層邏輯：稀缺才是根本
這場土拍之所以引發全城震動，表面看是創紀錄的樓面價，實質是「產業密度」與「供應斷層」疊加的結構性稀缺。
地塊所在的粵海街道，素有「中國最牛街道」之稱。2024年其GDP突破4500億元，幾乎貢獻南山區的半壁江山。騰訊、百度、大疆等科技巨頭在此林立，高凈值人群的聚集密度在全國範圍內都屬罕見。
與此同時，該板塊上一次宅地出讓要追溯至2019年底，此後近6-7年幾乎「斷供」。而此次出讓的地塊，容積率僅2.9——在深圳核心區堪稱「奢侈品」。
一邊是洶湧的需求，一邊是枯竭的供應。這種結構性失衡，才是房企敢於高舉高打的根本邏輯。
但地王的意義，從來不只在於它本身要賣多貴，而在於它重新劃定了整個板塊的價值基準線。當一個10.86萬/㎡的價格坐標被寫入市場共識，整個深圳灣核心區的資產底座，便有了一個全新的參照系。
斷供12年，後海招商璽2棟樓王的稀缺邏輯
在這場價值重估中，後海招商璽的站位，比任何項目都更接近價值錨點的位置。
項目落址後海大道與工業七路交匯處，屬於後海商務風貌區幾何中芯。向北約1.5公裏直抵後海CBD，東臨中心河豪宅帶，與單價25萬+/㎡級別的恒裕濱城為鄰——恰好是商務集群、豪宅圈層、國際配套三大功能區的交匯點。
更重要的是，後海核心居住區已經連續12年沒有新增住宅用地供應。在這個時間尺度上，後海招商璽幾乎是整個片區的「獨苗」。
而即將加推的2棟樓王，僅108席。它占據了整個項目最前排的瞰海位置——東北向俯瞰春筍、深圳灣一號等城市封面，東南向遠眺深圳歌劇院及東角頭海景，西南向高區可覽太子灣開闊海面。這種「推窗即海、轉身見城」的雙重景觀，在後海核心區幾乎已成絕版。
一座「燈塔」，定義深圳灣的天際線
作為「璽系3.0」的回歸之作，後海招商璽在產品力上實現了對周邊老舊二手房的「降維打擊」。
建築立面的設計語言，叫「海風百褶」。米色與香檳金色的仿石材鋁板——成本是普通鋁板的3倍——經「雙反弧曲線」工藝打磨，在建築立面上呈現出層層疊疊、宛如海風吹拂的柔美肌理。
而整個項目的點睛之筆，是塔冠取意「燈塔」。夜幕降臨，暖金色的光暈亮起，成為後海大道上空最醒目的城市符號。對於歸家的人來說，它是方向的指引；對於這座城市而言，它是一份關於「家」的溫暖宣言。
僅外立面單項投入就高達3個億。
大門處，7根高達7.5米的古典廊柱陣列排布，選用來自保加利亞的維納多石材——一種從海洋深處打撈出的原生原石，此前僅在迪拜、三亞的頂級度假酒店中使用。每根廊柱均采用整石雕琢，不拼接、不貼面，出材率僅約30%。「揉石成緞」的工藝，讓堅硬的石材泛出綢緞般的光澤。
這種不計成本的投入，讓後海招商璽成為了一座可以穿越時間的建築藝術品。
空間結構上，一次「骨架級」的革新
除建築美學外，後海招商璽在產品底層完成了一場系統性革命。
項目首創「浮島甲板」結構，將社區整體擡高約12米，住宅首層自約20米起步。甲板之上，約2500㎡的三大主題會所與約3000㎡的浮島花園通過風雨連廊串聯；甲板之下，所有社區公共配套與業主生活動線徹底分離。這種立體分層設計，在寸土寸金的後海核心區創造出一個私密的「空中社交場」。
在戶型結構上，項目采用框架-核心筒結構取代傳統剪力墻體系，極大減少了室內承重墻的限製，讓戶型可以適配全生命周期的居住需求——從二人世界到三口之家，再到三代同堂，空間可以跟隨家庭結構的變化而自由重組。
2棟樓王共108席，建面約188-247㎡純粹大戶型：
188㎡：約15.8米四開間朝東南，客廳及三間臥室全部面向海的方向，約45㎡U型艙主臥兩面環景，高區東南向直看深圳歌劇院與東角頭海景。
237㎡：南北通透，約18.7米四開間朝南，三陽臺配置，約50㎡U型艙主臥，東北向深圳灣海景與城市封面、西南向太子灣開闊海景兼得。
247㎡：約59米全景采光周長，約62㎡雲端巨廳連接約18米轉角陽臺，東北、東南、西南三向景觀面完整鋪開。
窗口期正在收窄
當深圳地價正式站上「10萬+」的臺階，當後海核心區斷供12年的供應壁壘已經鑄就，當項目本身正處於樓王加推的窗口期——後海招商璽作為深圳灣資產價值高地的站位，正在被持續夯實。
政策窗口同樣值得關註。「4·29」新政對南山、福田、寶安新安街道定向松綁限購，深戶家庭最高可購3套——核心區的購房門檻被實質性拉平，窗口期正在壓縮。
2棟樓王，108席。 在深圳地價進入「10萬+」時代的當下，這不是一次普通的加推，而是深圳灣核心區「價值高地」的最後入場券。
在深圳灣，有些機會一旦錯過，下一次再見，可能就是另一個價格體系了。
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6月5日，深圳土地市場寫下歷史性的一頁。
保利置業歷經291輪競價，以57.72億元總價競得南山科技園核心區宅地，成交樓面價約10.86萬元/平方米，溢價率高達150.7%。深圳涉宅用地樓面單價「10萬+」的時代大門，被正式叩開。
291輪舉牌、六家頭部央國企同臺角逐，溢價率高達150%。這一串數字背後，是資本對一座城市、一個板塊價值最有力的確認。
而一個更深層的問題也隨之浮現：當深圳地價站上「10萬+」的新臺階，誰才是那個真正承接價值重估的坐標？
答案，指向後海招商璽。
地價「10萬+」的底層邏輯：稀缺才是根本
這場土拍之所以引發全城震動，表面看是創紀錄的樓面價，實質是「產業密度」與「供應斷層」疊加的結構性稀缺。
地塊所在的粵海街道，素有「中國最牛街道」之稱。2024年其GDP突破4500億元，幾乎貢獻南山區的半壁江山。騰訊、百度、大疆等科技巨頭在此林立，高凈值人群的聚集密度在全國範圍內都屬罕見。
與此同時，該板塊上一次宅地出讓要追溯至2019年底，此後近6-7年幾乎「斷供」。而此次出讓的地塊，容積率僅2.9——在深圳核心區堪稱「奢侈品」。
一邊是洶湧的需求，一邊是枯竭的供應。這種結構性失衡，才是房企敢於高舉高打的根本邏輯。
但地王的意義，從來不只在於它本身要賣多貴，而在於它重新劃定了整個板塊的價值基準線。當一個10.86萬/㎡的價格坐標被寫入市場共識，整個深圳灣核心區的資產底座，便有了一個全新的參照系。
斷供12年，後海招商璽2棟樓王的稀缺邏輯
在這場價值重估中，後海招商璽的站位，比任何項目都更接近價值錨點的位置。
項目落址後海大道與工業七路交匯處，屬於後海商務風貌區幾何中芯。向北約1.5公裏直抵後海CBD，東臨中心河豪宅帶，與單價25萬+/㎡級別的恒裕濱城為鄰——恰好是商務集群、豪宅圈層、國際配套三大功能區的交匯點。
更重要的是，後海核心居住區已經連續12年沒有新增住宅用地供應。在這個時間尺度上，後海招商璽幾乎是整個片區的「獨苗」。
而即將加推的2棟樓王，僅108席。它占據了整個項目最前排的瞰海位置——東北向俯瞰春筍、深圳灣一號等城市封面，東南向遠眺深圳歌劇院及東角頭海景，西南向高區可覽太子灣開闊海面。這種「推窗即海、轉身見城」的雙重景觀，在後海核心區幾乎已成絕版。
一座「燈塔」，定義深圳灣的天際線
作為「璽系3.0」的回歸之作，後海招商璽在產品力上實現了對周邊老舊二手房的「降維打擊」。
建築立面的設計語言，叫「海風百褶」。米色與香檳金色的仿石材鋁板——成本是普通鋁板的3倍——經「雙反弧曲線」工藝打磨，在建築立面上呈現出層層疊疊、宛如海風吹拂的柔美肌理。
而整個項目的點睛之筆，是塔冠取意「燈塔」。夜幕降臨，暖金色的光暈亮起，成為後海大道上空最醒目的城市符號。對於歸家的人來說，它是方向的指引；對於這座城市而言，它是一份關於「家」的溫暖宣言。
僅外立面單項投入就高達3個億。
大門處，7根高達7.5米的古典廊柱陣列排布，選用來自保加利亞的維納多石材——一種從海洋深處打撈出的原生原石，此前僅在迪拜、三亞的頂級度假酒店中使用。每根廊柱均采用整石雕琢，不拼接、不貼面，出材率僅約30%。「揉石成緞」的工藝，讓堅硬的石材泛出綢緞般的光澤。
這種不計成本的投入，讓後海招商璽成為了一座可以穿越時間的建築藝術品。
空間結構上，一次「骨架級」的革新
除建築美學外，後海招商璽在產品底層完成了一場系統性革命。
項目首創「浮島甲板」結構，將社區整體擡高約12米，住宅首層自約20米起步。甲板之上，約2500㎡的三大主題會所與約3000㎡的浮島花園通過風雨連廊串聯；甲板之下，所有社區公共配套與業主生活動線徹底分離。這種立體分層設計，在寸土寸金的後海核心區創造出一個私密的「空中社交場」。
在戶型結構上，項目采用框架-核心筒結構取代傳統剪力墻體系，極大減少了室內承重墻的限製，讓戶型可以適配全生命周期的居住需求——從二人世界到三口之家，再到三代同堂，空間可以跟隨家庭結構的變化而自由重組。
2棟樓王共108席，建面約188-247㎡純粹大戶型：
188㎡：約15.8米四開間朝東南，客廳及三間臥室全部面向海的方向，約45㎡U型艙主臥兩面環景，高區東南向直看深圳歌劇院與東角頭海景。
237㎡：南北通透，約18.7米四開間朝南，三陽臺配置，約50㎡U型艙主臥，東北向深圳灣海景與城市封面、西南向太子灣開闊海景兼得。
247㎡：約59米全景采光周長，約62㎡雲端巨廳連接約18米轉角陽臺，東北、東南、西南三向景觀面完整鋪開。
窗口期正在收窄
當深圳地價正式站上「10萬+」的臺階，當後海核心區斷供12年的供應壁壘已經鑄就，當項目本身正處於樓王加推的窗口期——後海招商璽作為深圳灣資產價值高地的站位，正在被持續夯實。
政策窗口同樣值得關註。「4·29」新政對南山、福田、寶安新安街道定向松綁限購，深戶家庭最高可購3套——核心區的購房門檻被實質性拉平，窗口期正在壓縮。
2棟樓王，108席。 在深圳地價進入「10萬+」時代的當下，這不是一次普通的加推，而是深圳灣核心區「價值高地」的最後入場券。
在深圳灣，有些機會一旦錯過，下一次再見，可能就是另一個價格體系了。
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